Для того чтобы точно узнать кто заботиться о работоспособности дворовых фонарей придётся обратиться к ФЗ No131 .

В нём чётко прописано, что все улицы, дороги, а также аллеи находятся под покровительством органов местного самоуправления ровно, как и дворы.

Организация освещения двора многоквартирного дома ночью, вечером, а также рано утром является вопросом местного значения. Таким образом, за это отвечает окружная администрация.

Но несмотря на это непосредственная обязанность поддержания осветительных приборов в рабочем состоянии ложиться на плечи самих жильцов.

Именно заинтересованные в освещении граждане должны в обязательном порядке заключить договор с администрацией или иными организациями, которые в состоянии организовать электроэнергию для питания фонарей.

Что касается ремонта, эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии линий электропередач, то этими вопросами занимаются всё те же компании, которые специализируются на этом. Они будут исправно выполнять свои обязанности если с ними вовремя заключить договор.

Однако дворы, о которых идёт речь не являются территориями общего пользования. Они попадают в категорию придомовой территории, а это немного другое понятие.

Если верить статье 162 ЖК РФ , то жильцами дома заключается договор с определённой организацией роль, которой могут сыграть органы управления кооператива жилищного или потребительского типа, застройщик.

Последний случай регламентирован статьёй 161 ЖК РФ .

В таком договоре прописываются обязанности организации, которыми является различные услуги и действия по подобающему уходу и техническому обслуживанию имущества принадлежащего дому. Ещё сюда могут быть включены коммунальные услуги.

Все эти услуги оказываются не просто так. Жильцы должны в ежемесячном режиме оплачивать их. Это тоже регламентировано ЖК РФ, а именно статьёй 154 .

Таким образом, оплата за поддержание уличных фонарей в рабочем состоянии включается в квитанции, которые приходят жильцам каждый месяц.

Нормы освещения

Нормы освещения придомовой территории многоквартирного дома устанавливаются в соответствии с , а именно:

• на входе в здание, должно быть, не менее 6 люксов;
• на дорожке пешеходного типа которая ведёт к зданию, должно быть, не менее 4 люксов;
• основные проезды, пролегающие в микрорайонах должны быть освещены на 4 люкса;
• проезды второстепенного типа, а также дворы и различные хозяйственные площадки должны освещаться в пределах 2 люксов.

Вдобавок существуют заранее разработанные варианты освещения. Ими предусмотрено определённое размещение осветительных приборов и их соответствующий тип. Варианты бывают следующие:

Когда перед жильцами встаёт задача спроектировать освещение своего двора, то кроме финансовой составляющей они должны учесть такие факторы, как устойчивость фонарей к хулиганам и защищенность от падающих сосулек в зимний период.

Какой бы вариант ни выбрали граждане, проживающие в доме, они в первую очередь должны руководствоваться осветительными нормами, которые приняты в России.

Они придуманы не просто так и несоответствие им может повлечь не только ответственность перед законодательством, но и некоторые человеческие жертвы.

Что делать, если нет света?

Если свет во дворе отсутствует по какой — либо причине, жильцы дома недовольные таким положением дел могут на законных основаниях прийти с претензиями в администрацию местного значения.

Перед тем как делать пламенные высказывания в адрес сотрудников вышеупомянутого административного органа нужно внимательно прочитать ФЗ No131, в котором написано, что организовать уличное освещение обязаны органы местного самоуправления и никто другой.

Ещё в России существует специальный ГОСТ, который закрепляет требования к порядку, в котором организуется освещение.

Жалобы в письменном виде должны подаваться в администрацию, которая занимается муниципальным образованием. Как ни странно, заниматься поддержанием освещённости улиц должны именно они.

При составлении жалобы нужно руководствоваться ФЗ, который упоминался выше.

В нём чётко перечислены все обязанности, которые возлагаются на органы, занимающиеся самоуправлением местного значения.

Именно в число их обязанностей входит организация энергоснабжения всего населения.

К письменной жалобе для пущей убедительности нужно приложить подписи всех жильцов недовольного дома. Это придаст ей коллективный порядок и в течение месяца её обязательно рассмотрят и примут меры.

Если администрация отказывается принимать меры, то жильцы могут сразу же обратиться с заявлением в суд. В таком заявлении нужно указать сам факт бездействия органов местного самоуправления.

Ещё можно добавить, что они отказываются выполнять свои законные обязанности. Однако в такой ситуации следует помнить, что раздутый на пустом месте конфликт с администрацией никому не нужен, особенно если он обещает затянуться надолго.

Но если энергоснабжение волшебным образом исчезло, вообще, то с этим стоит обязательно что — нибудь сделать и заявление в суд будет вполне адекватным ответным ходом со стороны жильцов.

То же самое следует сделать если осветительное оборудование полностью неисправно.

В случае когда вопрос касается нескольких перегоревших лампочек, достаточно будет просто обратиться комитет городского хозяйства при Администрации.

Чаще всего они очень быстро реагируют на сигнал от жильцов и контролируют чтобы двор освещался как того велит закон.

Заключение

Из всего того, что было написано выше можно сделать вывод, что организация освещения придомовой территории и поддержание фонарей в рабочем состоянии является в сущности несложной задачей.

Однако здесь тоже существуют свои подводные камни и чтобы не наткнуться на них нужно внимательно изучить нормы освещения и Федеральные законы, о которых шла речь.

Действующими нормативами для многоквартирных домов (МКД) предусмотрено наличие осветительных приборов в подъезде, а также на дворовой территории возле входа в парадную. Если участок, прилегающий к МКД, находится в совместной собственности владельцев жилья, то освещение дворовых территорий входит в круг обязанностей управляющей компании. Вопросы выбора осветительных приборов и организации освещения решаются общим собранием собственников квартир.

Входит ли в обязанности управляющей компании освещение дворовых территорий

Определенные сложности с организацией освещения дворовых зон МКД связаны с тем, что в действующих законодательных нормах отсутствует четкое объяснение понятия «дворовая территория». В настоящее время юристы пользуются определением, которое представлено в правительственном постановлении РФ под номером 491 (13.08.06 г.). В этом документе указывается, что к общедомовому имуществу относится закрепленный за МКД земельный участок, а также расположенные на нем объекты благоустройства и обслуживания дома. Для определения такой площади часто используется термин придомовая (или дворовая) территория.

Подтверждение мнения, что освещение дворовой территории – обязанность органов власти, можно найти в Федеральном Законе под номером 131 (06.10.03 г.). В этом акте указано, что освещением земельного участка возле МКД занимается территориальная администрация. В ее ведении находятся вопросы организации и контроля освещения дворовой территории в темное время суток. Для реализации данной функции администрациями заключаются соответствующие договоры с компаниями, обеспечивающими энергоснабжение. Такие же контракты на монтаж и обслуживание устройств уличного, фасадного и подъездного энергоснабжения составляются с другими специализированными предприятиями. Со своей стороны, владельцы квартир стараются прописать обязательства по организации освещения дворовых территорий в соглашениях с управляющими компаниями. После внесения такого пункта вся ответственность по данной проблеме возлагается на предприятие, которое обеспечивает решение всех вопросов по жизнедеятельности МКД.

В круг задач, связанных с энергоснабжением дворовой территории, входит обеспечение освещенности в ночное время таких объектов, как:

• подъезды и пешеходные дорожки;
• въезды на дворовую территорию;
• дворовые парковочные территории для автотранспорта;
• детско-спортивные дворовые площадки;
• хозяйственные площадки.

Согласно действующим СНиП, освещение дворовой территории многоквартирного дома проектируется в зависимости от функционального назначения отдельных зон. Так, если для автостоянок уровень освещенности должен составлять около 2 лк, то для детско-спортивных площадок – 10 лк. Подбор осветительных устройств осуществляет управляющая компания. Это могут быть как обычные уличные фонари, так фасадные светильники. Нужно отметить, что управляющие организации не всегда занимаются дворовым освещением. Это связано с четким определением ее зон ответственности в отношении содержания территорий, прилегающих к МКД. К примеру, такие компании отвечают за вырубку деревьев возле многоквартирного дома, но не на дворовом участке. Существует два способа для разрешения подобных противоречий:

• Дворовой участок может быть передан владельцам квартир для обустройства погребов. Следовательно, поддержание порядка на этой территории, ее освещение и благоустройство входят в перечень их обязанностей.
• Дворовая территория находится в распоряжении муниципальной власти, и жители МКД должны обращаться по вопросам ее очистки от деревьев в региональное отделение коммунального хозяйства.

Подобные варианты могут иметь место и в отношении освещения дворовых территорий. Осветительные мачты и столбы могут находиться на балансе местных органов власти или энергетических предприятий, а, следовательно, предъявлять какие-либо требования управляющей компании не имеет смысла. Ремонт и обслуживание освещения дворовой территории должны выполнять собственники осветительного оборудования.

Ответственность управляющей организации по обслуживанию и организации освещения дворовой территории и общедомового имущества должны быть точно описаны в договоре. Поэтому для составления такого документа нужно привлечь квалифицированного юриста, который понимает потребности собственников квартир.

Обязанности управляющей компании по эксплуатации и ремонту МКД и дворового имущества:

• Обеспечивать все необходимые условия в отношении безопасности дома.
• Осуществлять регулярный контроль состояния дворового имущества и своевременно устранять выявленные недостатки.
• Проводить ремонт МКД и осуществлять его подготовку к эксплуатации в зимнее время.
• Выполнять аварийные работы по ремонту внутридомового оборудования.
• Осуществлять мероприятия, направленные на соблюдение пожарной безопасности.
• Обеспечивать поддержание технических систем и оборудования в состоянии, необходимом для предоставления качественных коммунальных услуг.
• Содержать дворовую территорию в соответствии с санитарными требованиями.
• Осуществлять вывоз бытовых и других отходов с дворовой территории и прилегающих участков.
• Принимать меры по сбору и утилизации энергосберегающих приборов освещения.
• Осуществлять установку, обслуживание и замену приборов учета, которые находятся в общедомовом пользовании.
• Содействовать экономичному потреблению электрической и тепловой энергии.

Соглашение жильцов дома с управляющей компанией должно включать в себя обязательства последней по надлежащему содержанию дворовой территории, включающие поддержание чистоты и организацию освещения. При невыполнении условий, описанных в договоре, в отношении УК могут быть применены административные взыскания. Определение пределов дворовой территории производится согласно земельному акту, который находится у руководителя управляющей организации и должен быть предъявлен по требованию владельцев квартир МКД. В отношении содержания придомовой территории УК должна выполнять следующие мероприятия:

• проводить регулярную уборку дворового участка;
• осуществлять озеленение дворовой территории;
• делать уборку дворовой территории и вывоз пищевых отходов и бытового мусора;
• обустраивать детско-спортивные площадки и поддерживать их в надлежащем состоянии.

Все эти положения не дают ответа на вопрос: кто должен платить за освещение дворовой территории? Наружное освещение в любом его виде (опорное/безопорное, подключенное к трансформаторной подстанции и т.д.) никогда не оплачивалось из городского бюджета. В советские времена эти расходы несли жилищные тресты. Но сегодня таких организаций не существует. ФЗ №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обеспечение освещения улиц, табличек, номеров домов и других подобных объектов относит в разряд вопросов, находящихся в компетенции местных органов. Но у городских властей на этот счет есть собственное мнение. Здесь принято разделять освещение на уличное и дворовое. Другими словами, улицей может считаться только наружная часть МКД. Следовательно, освещение дворовой территории – это забота жильцов дома.

Можно отметить появление такого понятия, как частная собственность на общедомовое имущество. Оно включает дворовую территорию и размещенные на ней объекты общего пользования, включая оборудование для освещения. Логика здесь следующая: если жильцы пользуются фонарями, значит они должны оплачивать их обслуживание и другие расходы на освещение дворовой территории, включая электроэнергию. В то же время, согласно нормативам, к дворовым приборам энергоснабжения могут относиться только устройства для подсветки номеров МКД, а также фонари, освещающие входную группу и точки размещения пожарных гидрантов. Существует много примеров, когда ответственные сотрудники местных органов управления принимают на себя ответственность по обеспечению освещения дворовых территорий МКД.

К примеру, С. Собянин еще в 2011 г. отдал распоряжение столичному комитету контроля сделать мониторинг целевого использования средств из бюджета, направляемых на реконструкцию и благоустройство дворовых территорий. После погодных катаклизмов, связанных с декабрьским ледяным ливнем, московский мэр раскритиковал организацию снегоуборки во дворах и очистки крыш МКД. Он потребовал наложить административные штрафы на подрядчиков, которые должны были выполнять такие работы. Московское правительство в том году выделило на реконструкцию дворовых территорий 12 млрд. руб. (из них 2,6 млрд руб. было направлено на выполнение ремонтных работ в подъездах). Собянин подчеркнул, что благоустройство дворовых территорий предусматривает реконструкция детско-спортивных площадок и установку современного оборудования для освещения дворов и отметил важность информирования жильцов МКД о запланированных мероприятиях.

• Размер площади придомовой территории многоквартирного дома

Освещение дворовых территорий оплачивается в рамках ОДН

Статья расходов на общедомовые нужды, которые включают и освещение дворовых территорий, в коммунальных платежах вызывает много недовольства со стороны собственников жилья. В квитанциях строка за оплату ОДН появилась в 2013 г. До этого времени владельцы квартир оплачивали только ресурсы, потребляемые внутри своего жилья. Финансирование ОДН осуществлялось за счет бюджетных средств.

Почему же было принято решение возложить ответственность за содержание дома и освещение дворовой территории на владельцев квартир? Все жильцы дома, являясь собственниками общего имущества МКД, должны покрывать все расходы по эксплуатации и обслуживанию здания. Поэтому было принято решение, что обладатели жилья, являясь совладельцами общего имущества (нежилых помещений и дворовой территории), должны взять на себя все расходы по их содержанию.

Юридическая сила данного решения определяется п. 40 «Правил предоставления коммунального обслуживания владельцам и пользователям помещений в МКД и жилых домах». Данное постановление утверждено Правительством РФ от 06.05.2011 г. № 354. На основании этого документа собственники жилья должны оплачивать услуги, которые предоставляются внутри квартир и в помещениях, относящихся к общественному имуществу в МКД. К вышеуказанным Правилам №354 прилагается Приложение №2, в котором приведены формулы расчета.

Начисления проводятся независимо от пребывания или отсутствия владельцев квартир и включает в себя такие затраты, как:

• Санитарно-гигиенические мероприятия: уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов и придомовой территории.
• Утечка ресурсов потребления из централизованных инженерных сетей (газо-, тепло-, водо- и электроснабжения) в результате аварийных ситуаций, плановой промывки, испытаний гидравлики и других систем.
• Благоустройство придомовой территории МКД: устройство детских площадок, освещения дворовой территории, озеленение и ландшафтный дизайн.
• Отопление и освещение общедомовых помещений (подвалов, чердаков, подъездов).
• Оплата за эксплуатацию и техническое обслуживание лифтов, домофонов, охранных систем, антенн и других устройств.

Поэтому расходы за освещение дворовых территорий включены в счета ОДН. Оплата собственникам МКД начисляется ежемесячно и указывается в квитанциях за коммунальные услуги.

С 1 июля 2016 г. начисление за общее использование энергоресурсов, включая освещение дворовых территорий, осуществляется методом суммирования показаний учетных приборов и нормативов ОДН. Начисления проводятся с учетом общей площади имущества МКД, благоустроенности дома и площади каждой квартиры. В некоторых случаях для пропорционального распределения оплаты учитывается не личная площадь помещений, а количество проживающих людей в квартире. Оплата за потребление электроэнергии сверх установленной нормы, возлагается на управляющую организацию. Начиная с июля месяца 2016 г., оплата за общую израсходованную электроэнергию, включая освещение дворовых территорий, начисляется согласно установленному нормативу. Так, с июля 2016 г. счет за общую электроэнергию, направленную на освещение дворовой территории и подъездов, выставлен согласно нормативу. Задолженность за коммунальные услуги может взиматься с собственников-неплательщиков в судебном порядке.

Мнение эксперта

Потерь электроэнергии не избежать

В. Д. Щербань ,

председатель ТСЖ «Московская 117», Калуга

Некоторые жильцы стараются занизить показатели потребляемой электроэнергии, или же собственник квартиры не обновляет устаревший счетчик, у которого закончился срок эксплуатации. В результате это приводит к искажению данных. Работа любого учетного прибора основана на потреблении электроэнергии. К тому же они имеют порог чувствительности, и поток ниже установленного предела не фиксируется оборудованием. Устаревшие модели учетных приборов выдают не такие точные данные, как современные счетчики. Погрешность измерений по каждому оборудованию ежемесячно может достигать 1,5–3 кВт*ч и больше. Если умножить эту погрешность на общее количество приборов в доме, то сумма будет впечатляющей!

Еще одной причиной технических потерь является плохое качество кабеля. В новостройках с современными системами инженерных коммуникаций потери намного ниже, чем в старых помещениях. В новых зданиях для проводки используется медный кабель, а в старых домах еще осталась алюминиевая разводка. Использование разных составов для соединения кабелей способствует электрическому сопротивлению и возможным потерям. Точными подсчетами таких утечек никто не занимается, а собственникам жилья этого не объясняют. К счастью, подобные «мелочи» учитываются счетчиком общего пользования.

Все эти нюансы способствуют повышению показателей потребляемой электроэнергии на ОДН и освещение дворовой территории, а оплата за перерасход энергоресурсов ложится на собственников и нанимателей квартир. В качестве примера можно взять наш дом с 60 квартирами, в котором обновлены практически все учетные приборы на устройства с антимагнитными наклейками. К общедомовым оборудованиям, потребляющим электроэнергию, относятся домофон, система видеонаблюдения, лестничное и дворовое освещение, аппаратура провайдеров и автоматические ворота. Для всех систем общего пользования предусмотрен отдельный электросчетчик, а для обеспечения экономичного энергопотребления используются светодиодные лампы и датчики движения на первом этаже.

Так, в 2015 г. расходование электроэнергии по нашему дому выглядело следующим образом:

• Норма ежемесячного общедомового потребления, согласно установленным Правилам №306 по оказанию коммунальных услуг, составляет 350 кВт*ч.
• По факту за этот период времени расход электроэнергии составил около 220 кВт*ч, что ниже установленной нормы.
• Разница между коллективным расходом жильцами дома внутри квартир и общей подачей энергоресурса составляет 660 кВт*ч. Данный показатель вдвое больше установленной нормы и втрое превышает расход электроэнергии на системы общего пользования.
• Технические потери составляют 50 кВт*ч, потери квартирных счетчиков – 180 кВт*ч. Всего по дому в общей сумме получилось потерь на 450 кВт*ч. Куда подевались недостающие 210 кВт*ч, специалисты выяснить не смогли.

• Межевание придомовой территории: плюсы, минусы и порядок оформления документов

Как устанавливаются электросчетчики на освещение дворовых территорий

Приборы учета электроэнергии для эксплуатации в многоэтажном доме устанавливают для решения следующих задач:

• определять общий расход электроэнергии, которая используется на нужды здания: освещение дворовой территории и подъездов, обслуживание лифтов;
• устанавливать объемы потребляемой электроэнергии квартирами многоэтажного дома;
• выявлять несанкционированное подключение к домовой электросети.

Коллективные приборы учета монтируются за счет жильцов многоэтажки. Существует несколько способов оборудования МКД счетчиками.

Решение об установлении счетчиков принимается на собрании жильцов дома. После этого собирают средства на приобретение и установку оборудования. Обычно это происходит в домах, где имеется общественный комитет жильцов или владельцы квартир ответственно относятся к экономным расходам за коммунальные услуги и знают свою выгоду от использования приборов учета. Финансирование решения по установке счетчиков происходит за счет общих домовых средств, согласно ст. «Текущий ремонт». При недостаточном количестве денег на текущем счету средства дополнительно собирают с жителей МКД. Если сбор денег одобрен большинством голосов собственников квартир, то средства будут сдавать даже те, кто был против данного решения.

При пассивном участии владельцев жилья решение по всем вопросам относительно покупки и установки оборудования для учета электроэнергии принимается УК самостоятельно. Средства частично снимаются согласно статье «Текущий ремонт». Оставшаяся часть денег собирается с жильцов дома, или приборы покупаются в рассрочку.

При отсутствии консенсуса между управляющей компанией и владельцами квартир по установке счетчиков компания по энергоресурсам самостоятельно устанавливает порядок обеспечения жилых домов учетными приборами. В данном случае решение принимает поставщик электроэнергии, о котором письменно уведомляется УК, и самостоятельно выполняет все работы по установке оборудования. Согласно законодательству, владельцы квартир не вправе препятствовать работе специалистов компании и обязаны обеспечит им доступ к подвалам и внутренним электросетям. Оплата за счетчики и за работу по их установке возлагается на собственников жилья с возможностью рассрочки сроком на 5 лет с учетом процентной ставки Центробанка РФ по курсу.

Категоричный отказ владельцев жилья от установки коллективных счетчиков, определяющих расход электроэнергии, влечет за собой административную ответственность и наложение штрафных санкций на УК, ТСЖ или поставщика электроэнергии.

В случае если жильцы отказываются приобретать учетное оборудование и оплачивать его обслуживание, дело рассматривается в судебном порядке. На практике такие разбирательства решаются не в пользу жильцов дома. Кроме суммы по иску они должны еще оплатить юридические услуги.

Обязанности по снятию данных со счетчика общего пользования возлагаются на управляющую организацию и проводятся в присутствии главы жилищного совета или его заместителя. Компания, поставляющая электроэнергию, со своей стороны может в любое время затребовать данные со счетчиков. Собственникам жилья запрещается блокировать доступ к электросчетчикам коллективного пользования работникам энергосберегающей компании и сотрудникам УК.

Мнение эксперта

Плата на освещение дворовых территорий может расчитываться по-разному

Анна Лежнина ,

ведущий редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

На основании ч. 1 ст. 157 ЖК РФ оплата коммунальных платежей, включая освещение дворовых территорий, определяется исходя из общих показаний учетных приборов, а при их отсутствии рассчитывается на основании норм потребления, которые утверждены соответствующими органами власти.

Постановлением Правительства от 6.05.11 г. № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг владельцам и пользователям помещений в МКД (далее Правила № 354), на основании которых потребитель в составе коммунальных платежей отдельно оплачивает следующие услуги:

• предоставленные для пользователей жилых и нежилых помещений;
• получаемые в процессе эксплуатации общего имущества в МКД (коммунальные услуги по ОДН).

С 01.01.17 г. положение данной нормы действует для тех категорий собственников жилья, которые:

• избрали форму непосредственного управления МКД;
• не выбрали способ управления;
• не реализовали выбранную форму управления.

При таких формах управления многоквартирным домом, как УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, оплата за горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию, канализацию, освещение дворовой территории и другие услуги, потребляемые при содержании домового имущества, включается в оплату, которая предусмотрена на содержание жилого помещения.

Для определения включения оплаты за электричество, расходуемое на освещение дворовых территорий, в счет ОДН нужно понимать, является ли применяемое оборудование имуществом МКД или не является.

Расчет за объем использованных общедомовых коммунальных услуг и за освещение дворовых территорий при наличии ОДПУ делится пропорционально между потребителями с учетом размеров общей площади, являющейся их собственностью или находящейся во временном пользовании, жилых и нежилых помещений по формулам 11 – 14 Приложения № 2 к Правилам № 354. Согласно данным формулам за основу берутся показания ОДПУ.

Если МКД не оборудован ОДПУ, то объемы общедомовой коммунальной услуги определяют согласно формуле 15 Приложения № 2 к Правилам № 354. Согласно этим расчетам, объем услуги является произведением норматива энергопотребления (на общедомовые нужды) и совокупной площади помещений, которые входят в общедомовое имущество.

За единицу измерения потребляемой электроэнергии на освещение дворовой территории берутся показатели по 1 кВт*ч на 1 м 2 общей площади помещений, относящихся к имуществу МКД.

Относительно совокупной площади комнат многоквартирного дома, общей площади помещений общедомового имущества, совокупной жилой и нежилой площади в письме Министерства Регионального Развития от 22.11.12 г. № 29433-ВК/19 указывается необходимость определения исходя из сведений, указанных в техпаспорте дома.

Оплата за расход электроэнергии на ОДН рассчитывается по показателям приборов учета, если таковыми оснащены МКД, или при расчете отталкиваются от общей площади помещений, входящих в собственность МКД.

• Благоустройство территории домов и все, что о нем нужно знать

Что делать, если нарушено освещение дворовой территории многоквартирного дома

Если проблему с электричеством не удается решить собственными силами, то за помощью необходимо обратиться к специалистам компании. Обязанности по устранению неполадок с освещением дворовых территорий возлагаются на УК. В ином случае жильцы могут обратиться в администрацию, контролирующую деятельность УК. Жильцы правомочны сменить управляющую организацию, если она не выполняет или не справляется со своими обязательствами.

При отсутствии освещения дворовой территории или при неисправных осветительных приборах подача заявления в УК проводится в письменной форме. В нем собственники квартир должны указать причину своего обращения. Данная бумага с обоснованием проблемы подписывается собственниками квартир в количестве не менее 3 человек (председателем дома, старшим подъезда и соседями). В качестве документального подтверждения к акту прилагаются фотографии двора, сделанные в вечернее время и указывающие на проблему. Составленный жильцами акт вместе с фото предоставляется в УК. После этого на протяжении недели проверяется достоверность жалобы, проводится проверка и внутреннее расследование. Полученные результаты фиксируются в акте. Копия составленного документа передается заявителям вместе с уведомлением о решении относительно принятия мер по устранению проблемы.

На основании Жилищного кодекса все финансовые расходы, предусмотренные на содержание совместной собственности и освещение дворовой территории, делятся между жильцами пропорционально общей площади их квартир. Поскольку данное пространство относится к общему имуществу, то оплата за ее освещение также возлагается на собственников недвижимости. Расходы за подачу электроэнергии на дворовую территорию определяются по общим приборам учета, пропорционально распределяются между жильцами и включаются в коммунальные квитанции.

В случае если пространство возле подъездов документально не является собственностью владельцев квартир, то расходы за электроэнергию на освещение улицы возлагаются на администрацию. В данной ситуации дворовая территория не относится к совместному имуществу, а значит оплата за подачу электроэнергии не может быть включена в квитанцию за коммунальные услуги и считается неправомерной.

• Как и когда проводятся поверка и ремонт приборов учета энергоресурсов

Как сэкономить на освещении дворовых территорий

Во многих панельных постройках с типовой планировкой установлены приборы освещения дворовых территорий типа светильник Ртутный Консольный Уличный с лампами ДРЛ по 125 ватт. Такое оборудование устанавливается на высоте до 6 м под углом 60 0 . В ночное время лампы обычно выключаются по причине высокого потребления электричества и отсутствия автоматических управляющих приборов.

Даже при работающей системе освещения дворовой территории и использовании экономичной и эффективной лампы ДРЛ (светоотдача более чем втрое больше чем у лампы накаливания), общий коэффициент светового потока для светильника РКУ не больше 0,5.

Основной проблемой приборов для освещения дворовой территории является высота установки, которая затрудняет замену источников света. Вышедшая из строя система подачи электроэнергии является причиной повышенного травматизма, снижения уровня безопасности граждан и считается нарушением СанПиН 2.1.2.2645-10.

Заявления жильцов о том, что освещение дворовой территории мешает спать, считаются необоснованными.

Нормы освещения дворовых территорий установками наружного света определяются СП52.13330.2011, согласно которому суммарный уровень освещенности с помощью различных приборов, установленных на жилых зданиях, не должен быть выше 5 люкс. Превышение установленного показателя может быть по нескольким причинам:

• неправильный монтаж светильника;
• смещение приборов освещения или лампы;
• высокая мощность лампы.

Для приборов освещения дворовых территорий, установленных над входной зоной подъезда, определены более высокие нормативы. Техническое задание «Освещение дворовых территорий» должно предусматривать для таких участков уровень освещенности не менее 6 люкс.

Освещение дворовых территорий осуществляется с помощью ламп ДРЛ, ДРИ, КЛЭ, светодиодных прожекторов и светильников.

Лампа дуговая ртутная люминесцентная – наиболее востребованный вид ламп, применяемых для дворового и промышленного освещения. По сравнению с другими осветительными приборами лампы ДРЛ обладают небольшой светоотдачей, но для их запуска не требуется дополнительных энергозатратных зажигающих приборов. К недостаткам ламп ДРЛ относится наличие ртути около 100 мг, электронного балласта, снижающего КПД светильника, и выход на номинальную мощность в течение 7 мин.

Металлогалогенная дуговая ртутная с излучающими добавками . Этот вид лампы широко используется в качестве архитектурной подсветки и дворового прожекторного освещения. Среди газоразрядных ламп они имеют самую высокую светоотдачу с минимальным снижением светового потока в процессе длительной эксплуатации.

К основным недостаткам ламп ДРЛ и ДРИ относятся:

• большая зависимость светового потока от питающего напряжения;
• высокая теплоотдача;
• опасность взрыва лампы;
• высокая пульсация светового потока;
• содержание ртути в составе лампы – около 25 мг;
• длительное время запуска – от 2 до 10 мин.

Компактная лампа энергосберегающая применяется для освещения дворовой территории. Самые высокие эксплуатационные показатели таких приборов определяются в температурных условиях от -50 0 до +30 0 . При более низких значениях температуры интенсивность светового потока снижается и увеличивается время выхода на нормированный режим.

Светодиодные прожекторы . Несмотря на большое изобилие светодиодных светильников на отечественном рынке, большинство из них являются дешевой продукцией китайского производства с названием известного бренда, изготовленной в корпусе металлогалогенного светильника с радиатором и построенной на светодиодной матрице.

К основным недостаткам светодиодных устройств при освещении дворовых территорий относят:

• низкие показатели светоотдачи матричного светового потока (около 70 люмен с ватта);
• затрудненный теплоотвод от сосредоточенного источника тепла (светодиодная матрица);
• плохие эксплуатационные свойства в условиях низкого температурного режима;
• сложность технического обслуживания светильника.

В чем же состоит отличие светильника от прожектора? Светильник – это прибор для рассеивания и направления светового потока для освещения зданий, придомовых территорий, улиц и внутренних помещений. Принцип их работы основан на перераспределении электричества внутри больших телесных углов. В результате происходит заливка освещаемой площади светом. Соблюдая правила и условия установки светильников, обеспечивается низкий слепящий эффект устройства.

Если для освещения дворовой территории необходимо создать высокую интенсивность светового потока (концентрированный свет) с четкой направленностью, то в светильниках устанавливают фокусирующие элементы (линзы или рефлекторы). Такая лампа будет уже называться прожектором. При монтаже такого устройства для освещения дворовой территории необходимо соблюдать жесткие требования. Среди основных – высота и направленность светового потока, снижающих слепящий эффект. Если в качестве примера взять фонарик, то основное его предназначение – это светить только вперед. Но при снятии отражателя он уже превращается в обычный светильник.

Светильник РКУ с лампой ДРЛ-125 применяется как стандартный вариант для освещения дворовой территории. Отличается высоким показателем энергопотребления и низкой светоотдачей. В состав лампы входят пары ртути. К основным ее преимуществам для освещения дворовой территории относят низкую стоимость и длительный срок службы.

Светильник галогеновый консольный уличный с лампой ДРИ-70 . Модификация устройства с лампой ДРЛ-125. Этот светильник обеспечивает на 50% большую светоотдачу. Но стоимость такой лампы больше почти в 5 раз, а срок службы в 2 раза меньше. Она содержит ртуть и отличается только улучшенными показателями освещенности.

Светильник накаливания консольный уличный под лампу КЛЭ 105 Вт не обеспечивает никаких преимуществ в сравнении с ДРЛ-125. Поэтому заменять им модели РКУ с ДРЛ-125 не выгодно по финансовым соображениям. Положительный момент установки модели НКУ состоит только в наиболее низкой стоимости монтажа.

Светодиодный фонарь прожекторного типа мощностью 50 Вт является самым недорогим источником диодного освещения. По светотехническим показателям этот вариант уступает всем другим, но, благодаря низкой цене, имеет минимальный период окупаемости.

Светильник на светодиодах SLG-ST24 – это наиболее дорогостоящее устройство для освещения дворовой территории, которое при этом отличается максимальным эксплуатационным периодом. Еще одно преимущество данного варианта состоит в высочайшей прочности. К основным достоинствам SLG-ST24 относят мощное и экономичное освещение.

Наиболее эффективным и экономичным решение для дворового света является автоматическое управление освещением с помощью астрономического реле . Это оборудование имеет программу, регулирующую включение\выключение ламп освещения в зависимости от восхода/захода солнца. Она сама корректирует работу дворового освещения по годичному циклу продолжительности светлого времени суток в зависимости от сезона и регионального расположения.

Более доступным по цене вариантом автоматизации процесса освещения дворовой территории является фотореле . Это устройство осуществляет управление светом на основании данных об уровне освещенности участка. Для правильной работы реле необходимо точно соблюдать правила его размещения. Поэтому такие операции лучше доверить профессионалам в области электротехники. Важно проследить, чтобы на чувствительную часть реле не попадал искусственный свет от разных источников (реклама, подсветка фасадов, фары авто, свет из окон и др.). Кроме того, нормальной работе устройства будет мешать пыль, снег или дождь, которые снижают чувствительность фотоэлемента. Для удобства обслуживания такое реле лучше установить возле оконной конструкции подъезда. Главное – не делать установку фотореле под козырьком, навесом или выступающим балконом. В этом случае продолжительность работы дворового освещения сильно увеличится. Опытные измерения показали, что при такой установке продолжительность работы осветительных приборов вырастет в среднем на 1,5 ч в день. Поэтому, при большом количестве дворовых светильников перерасход энергии будет незначительным.

Наше предприятие намерено арендовать земельный участок. На нем будет находиться стоянка служебного транспорта.Какие затраты можно учесть в составе текущих расходов арендатора, т.е нашей организации, если предстоит полностью его благоустроить?Необходимо: сделать асфальтовое покрытие, забор, видеонаблюдение (т.к а/м дорогие), навес и т.п

Асфальтирование земельного участка можно отнести к неотделимым улучшениям, расходы на которые амортизируются в налоговом учете.

При отнесении асфальтирования к неотделимым улучшениям (ели арендодатель не компенсирует их стоимость) арендатор должен отразить их в учете как объекты ОС средств в течение срока действия договора аренды.

Амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в период действия договора аренды земельного участка во время действия которого эти улучшения были произведены.

По окончании срока действия договора аренды начисление амортизации по таким капитальным вложениям должно быть прекращено. Даже если срок их полезного использования еще не истек.

Недоамортизированную часть стоимости капитальных вложений при расчете налога на прибыль учесть нельзя.

2.Установки системы видеонаблюдения, это является отделимым улучшением арендованного имущества.

Если арендодатель дал свое согласие на такое улучшение, но не компенсирует расходы, арендатор вправе включить сумму, истраченную на улучшение сумму в ОС или МПЗ (исходя из стоимостного критерия) и учесть в бухгалтерском и налоговом учете в момент ввода в эксплуатацию.

3.Что касается забора и навеса, то такие улучшении могут быть как отделимыми, так и неотделимыми.

Если забор, навес легко демонтировать, то это будет отделимое улучшение, тогда при списании расходов руководствуйтесь Рекомендацией № 6.

Если же забор и навес представляет собой кирпичную пристройку, то данное улучшение будет отнесено к неотделимому. Списывайте такие затраты согласно Рекомендации № 7.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1.Ситуация: Можно ли в налоговом учете начислять амортизацию по таким объектам, как асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия, которые созданы без привлечения бюджетного (целевого) финансирования

Да, можно, если обустройство таких объектов обусловлено требованиями законодательства.

По общему правилу независимо от источников финансирования асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия относятся к объектам внешнего благоустройства, и, следовательно, амортизация по ним не начисляется (). Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России* от 30 января 2008 г. № 03-03-06/1/63 , от 30 октября 2007 г. № 03-03-06/1/745 ,от 30 мая 2006 г. № 03-03-04/1/487 , от 25 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/1/201 и от 13 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/73 .

В то же время для отдельных отраслей экономики обустройство производственных площадок с асфальтовым и другими видами покрытий рядом с производственными объектами является обязательным в силу законодательства, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности. В таких случаях организация может начислять на них амортизацию. Такой вывод сделан в письме Минфина России от 19 июня 2008 г. № 03-03-06/1/362 .*

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие начислять амортизацию по асфальтовым (бетонным, тротуарным) покрытиям, созданным без привлечения бюджетных средств, независимо от того, обусловлено ли их обустройство нормами законодательства или нет. Они заключаются в следующем.*

Асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия относятся к объектам дорожного хозяйства. Буквальное прочтение пункта 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что если при строительстве объектов дорожного хозяйства не было использовано бюджетное или другое целевое финансирование, то амортизацию по таким объектам начислять можно. Главное, чтобы обустройство таких объектов было связано с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 НК РФ). В арбитражной практике есть примеры судебных решений, которые подтверждают правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 июня 2009 г. № А56-33207/2008 , от 14 января 2008 г. № А56-4910/2007 , от 18 июля 2005 г. № А56-11749/04 и от 25 октября 2004 г. № А56-32626/03 , Волго-Вятского округа от 22 октября 2008 г. № А28-1630/2008-43/29 , Московского округа от 23 июля 2008 г. № КА-А40/6654-08 , Уральского округа от 26 июня 2008 г. № Ф09-4500/08-С3 , Поволжского округа от 13 июня 2012 г. № А55-19091/2011).

Кроме того, организация может включить такие объекты (стоимостью более 40 000 руб.) в состав амортизируемого имущества:

• в качестве сооружения;
• в качестве капитальных вложений в арендованные основные средства.

Учесть твердые декоративные покрытия в качестве сооружений можно по следующим основаниям. Во-первых, они улучшают доступ к организации, способствуют привлечению дополнительных клиентов, а значит, положительно влияют на увеличение продаж. Во-вторых, наличие твердого покрытия позволяет сократить время погрузочно-разгрузочных работ, что также повышает эффективность бизнеса. Из этого следует, что твердое покрытие используется в деятельности, связанной с получением доходов, и соответствует определению амортизируемого имущества, указанному в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. Основанием для начисления амортизации в этом случае является абзац 1 пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Если твердое покрытие обустроено на арендованной земле, затраты на его строительство можно классифицировать как капитальные вложения в арендованные основные средства (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 16 марта 2006 г. № 18-11/1/20791). При этом в договоре аренды земли (дополнительном соглашении к нему) должно быть отражено согласие арендодателя (право арендатора) на производство неотделимых улучшений в виде асфальтового (бетонного, тротуарного) покрытия (абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ , ). Кроме того, таким договором (дополнительным соглашением) должно быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений (абз. 4 п. 1 ст. 258 НК РФ , ). Основанием для начисления амортизации в этом случае является пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ (см., например, письма УФНС России по г. Москве от 14 декабря 2007 г. № 20-12/119684 , от 17 марта 2006 г. № 18-11/20791). О применении амортизационной премии при амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества см. .

Не исключено, что при проверке налоговая инспекция не согласится с включением расходов на устройство (укладку) твердых покрытий в расчет налогооблагаемой прибыли. В таком случае свою позицию организации придется отстаивать в суде.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении асфальтированной автостоянки, оборудованной на арендуемой территории. Организация-арендатор применяет общую систему налогообложения*

В январе ООО «Торговая фирма "Гермес"» (арендатор) заключило с ЗАО «Альфа» (арендодатель) договор аренды земельного участка, на котором расположен торговый комплекс. Срок действия договора аренды – 25 лет.

Условиями договора предусмотрено:

• любые работы на арендованном участке арендатор вправе проводить только с согласия арендодателя;
• арендодатель не возмещает вложения арендатора в арендуемое имущество.

В апреле «Гермес» решил оборудовать на арендуемом участке асфальтированную автостоянку. Для этого он заключил с «Альфой» дополнительное соглашение к договору, в котором было отражено согласие арендодателя на обустройство стоянки. Работы по асфальтированию стоянки были выполнены подрядной организацией в мае. Стоимость работ составила 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.).

Бухгалтер «Гермеса» руководствовался разъяснениями УФНС России по г. Москве и включил оборудованную автостоянку в состав основных средств.

Расходы на обеспечение безопасности имущества организации можно считать экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Хотя они не приносят дохода напрямую, зато обеспечивают возможность его получения и минимизируют возможные потери (порчу и утерю имущества организации). Поэтому учитывайте амортизацию, начисленную по забору, ограждающему территорию организации, в расходах, уменьшающих налог на прибыль.*

Елена Попова , государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые .*

О том, как отразить арендатору в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на отделимые улучшения арендованного имущества .

Что относится к неотделимым улучшениям

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.*

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).*

пункт 2

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила организация (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

Ситуация: относится ли реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения*

Да, относится.*

По нормам гражданского законодательства улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых арендованное имущество существовало и могло использоваться по назначению (ст. , ГК РФ). Реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) также отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства (увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т. д.) (письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Таким образом, работы по реконструкции (модернизации, дооборудованию, достройки) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение. Если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды – это неотделимое улучшение ().

Данный вывод действует как для целей бухучета, так и налогообложения* (п. 2 ст. 1 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ , п. 2 ст. 257 НК РФ , письма Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/762 , от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794).

Момент передачи в собственность арендодателя

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок, например, передача неотделимых улучшений возможна сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений Гражданского кодекса РФ.

Возмещение расходов арендодателем

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, передаваемых на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:*

• метода производства улучшений (строительство хозяйственным или подрядным способом, покупка);
• условий проведения улучшений (компенсируются они арендодателем или нет).

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отразите это проводкой:*

Дебет 08 Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 76, 70, 07...)
– отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества.

Если организация для производства неотделимых улучшений привлекает сторонних подрядчиков, в учете сделайте проводку:*

Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10)
– отражена стоимость подрядных работ по производству улучшений.

Поступление неотделимого улучшения на баланс оформите актом, составленным по форме, утвержденной руководителем организации, или по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а , форме № ОС-1б , форме № ОС-14). При этом первичные документы должны содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Такой порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Подробнее об учете и оформлении документов при создании (приобретении) основных средств см.:

• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств хозспособом ;
• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств подрядным способом ;
• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих монтажа .

Бухучет: арендодатель не возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды. Если такие расходы не превышают 40 000 руб., организация может их учесть в составе материально-производственных запасов (МПЗ).* Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Стоимость неотделимых улучшений в виде материально-производственных запасов спишите на расходы в момент передачи в эксплуатацию (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01 , п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н).

При отражении неотделимых и некомпенсируемых улучшений в составе МПЗ в бухучете могут возникнуть временные разницы (п. 8 ПБУ 18/02). Это связано с тем, что в налоговом учете такие капитальные вложения относятся к амортизируемому имуществу независимо от их стоимости (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01 , ).

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения*

В январе 2013 года ЗАО «Альфа» получило в аренду здание. Полученное здание используется в производственной деятельности организации.

В марте 2013 года организация смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 220 000 руб.

В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2015 года.

Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2013 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2013 года по январь 2015 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 10 000 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте 2013 года:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы по производству неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 01 Кредит 08
– 220 000 руб. – приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств;

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 39 600 руб. (220 000 руб. ? 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 39 600 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений.

Ежемесячно начиная с апреля 2013 года по январь 2015 года:

Дебет 20 Кредит 02
– 10 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.

Если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений арендатору, такая передача признается безвозмездной реализацией имущества. В этом случае на дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 01
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданного имущества (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта);

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль учет неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:*

• улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость ;
• улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает ;
• улучшения проведены без согласия арендодателя .

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то амортизацию на произведенные капитальные вложения не начисляйте (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258 , п. 1 ст. 256 НК РФ). Такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом независимо от их стоимости* (). Это правило действует и в ситуации, когда арендодателем является гражданин . Исключение из приведенного порядка начисления амортизации составляют неотделимые улучшения арендованных объектов непроизводственного назначения (п. 1 ст. 252 , п. 1 ст. 256 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он компенсирует только часть их стоимости, то оставшаяся часть затрат (не возмещенная арендодателем стоимость) уменьшает налогооблагаемую прибыль путем начисления амортизации (абз. и п. 1 ст. 258 НК РФ, письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134).

Начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию. Норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией , утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 .

Прекратите начислять амортизацию на объект неотделимых улучшений с 1-го числа месяца, следующего за месяцем в котором договор аренды прекратился.

Если договор аренды будет пролонгирован, объект неотделимых улучшений арендатор продолжит амортизировать .

Это следует из положений пунктов и статьи 259.1, пунктов и статьи 259.2 Налогового кодекса РФ.

Изложенный порядок в полной мере применяется при использовании метода начисления (). При применении кассового метода необходимым условием учета амортизации в расходах является оплата арендатором капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ, к неотделимым улучшениям арендатор применять не вправе. Ведь неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, которая не остается на балансе у арендатора. Кроме того, пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ для неотделимых улучшений установлен особый порядок расчета амортизации.

Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663 и от 9 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/18 .

Подробнее о порядке начисления амортизации по арендованным объектам основных средств см.* Как рассчитать амортизацию по арендованным объектам основных средств в налоговом учете .

Из-за различий в порядке определения срока полезного использования неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете в бухучете могут возникнуть постоянные или временные разницы (п. , ПБУ 18/02).

Пример расчета амортизации капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества в налоговом учете у арендатора. Капитальные вложения не возмещаются и выполнены с согласия арендодателя*

ЗАО «Альфа» в январе 2013 года арендовало производственное здание. В этом же месяце организация с согласия арендодателя оборудовала здание новой системой отопления. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для здания, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Затраты «Альфы» составили 250 000 руб. (без НДС).

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, однако он эту сумму не компенсирует. Срок аренды здания составляет 12 месяцев – с января по декабрь 2013 года включительно.

Бухгалтер определил, что организация может амортизировать систему отопления с февраля по декабрь 2013 года включительно (п. 1 ст. 258 НК РФ). Срок полезного использования системы – 420 месяцев (десятая амортизационная группа). Организация начисляет амортизацию линейным способом.

Ежемесячная норма амортизации составила:
1: 420 мес. ? 100% = 0,2381%.

Ежемесячная амортизация составила:
250 000 руб. ? 0,2381% = 595 руб.

Сумма амортизации, которую «Альфа» сможет списать за все время аренды, составляет 6545 руб. (595 руб. ? 11 мес.).

Договор аренды на следующий год продлен не был. Разницу между суммой, потраченной на систему отопления, и начисленной амортизацией – 243 455 руб. (250 000 руб. – 6545 руб.) – «Альфа» при расчете налога на прибыль учесть не сможет.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Что относится к отделимым улучшениям

В законодательстве определения отделимых улучшений нет. К отделимым улучшениям можно отнести, например, установку видеокамер (системы видеонаблюдения) в офисе, строительство пристроек к зданию, без труда демонтируемых от него, и т. д.*

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если отделить улучшение можно без вреда для имущества, то такое улучшение является отделимым (например, демонтаж системы видеонаблюдения не нанесет вред арендованному зданию).*

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

М.А. Кокурина, юрист

«Благоустраиваем» налоги после благоустройства территории

Как обосновать и учесть затраты на асфальтирование, озеленение, освещение и уплатить налоги

Тему статьи предложила С.Ю. Казанкова, главный бухгалтер ООО «Ярмарка» (Московская область).

Спрос, как известно, рождает предложение. Клиенты хотят подъезжать по гладкой дороге прямо к дверям уютного торгового центра, работники - оставлять машины на стоянке рядом с офисом, поставщики - выгружать продукцию с удобной площадки у склада.

Поэтому собственники и арендаторы торговых, офисных, складских и производственных помещений всячески стараются обустроить не только внутреннюю, но и внешнюю территорию, асфальтируя дорожки, оборудуя парковки, разбивая газоны и клумбы.

Благоустройство территории - это комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусств ап. 1.5 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минрегиона от 27.12.2011 № 613 (далее - Методические рекомендации) .

Налоговики считают, что объекты внешнего благоустройства не амортизируются для целей налогообложения прибыл иподп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ ; Письмо УФНС по г. Москве от 21.12.2011 № 16-15/123392@ . И из-за этого бухгалтеры ломают голову, как отстоять право на учет в расходах затрат на подобное облагораживание, можно ли принять к вычету НДС по таким расходам, учитывать ли стоимость «благоустройственных» основных средств в базе по налогу на имущество.

Как же надо действовать, чтобы свести к минимуму вероятность споров с налоговиками по столь щекотливым вопросам?

Обосновываем «благоустройственные» расходы

Отказываясь признать в расходах ваши «благоустройственные» траты, налоговые органы не согласятся и с вычетом НДС по работам и товарам, приобретенным для облагораживания территорий. Чаще всего доводы налоговиков следующие:

• расходы на благоустройство не направлены на получение дохода и не связаны с коммерческой деятельностью организаци иПисьма Минфина от 17.07.2012 № 03-03-06/2/81 , от 18.10.2011 № 03-07-11/278 ;
• вычет НДС по товарам, работам и услугам, связанным с благоустройством территорий, неправомерен, поскольку они не используются в операциях, облагаемых НДСПисьма Минфина от 09.11.2011 № 03-03-06/1/736 (п. 2) , от 18.10.2011 № 03-07-11/278 , от 15.03.2011 № 03-03-06/1/136 .

Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс

Ваша задача - убедить инспекторов, что вы не просто потратились «на создание удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации »Письмо Минфина от 17.07.2012 № 03-03-06/2/81 , а сделали это по достаточно веским причинам. И вот какие документы вам могут в этом помочь.

Ищем обоснование расходов в нормативных актах

При строительстве или реконструкции зданий и сооружений, а затем и при их эксплуатации вы обязаны благоустраивать территорию и восстанавливать природную среду вокруг нихп. 3 ст. 37 , п. 2 ст. 38 , п. 2 ст. 39 Закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ ; Постановление ФАС ЗСО от 01.02.2012 № А56-67139/2010 .

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

За уклонение от работ по благоустройству территории и несоблюдение связанных с ними природоохранных требований компанию могут наказать: оштрафовать или приостановить ее деятельност ьст. 6.3 КоАП РФ ; ст. 56 Закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ ; Постановление Камчатского краевого суда от 30.04.2013 № 4-А -92 .

Какие конкретно меры надо для этого предпринимать, вы можете узнать из норм различного уровня: если не находите ничего подходящего для себя в федеральном законодательстве, посмотрите в региональных и местных нормативных актах. Например, органы местного самоуправления могут принимать правила эксплуатации объектов благоустройства. В частности, по озеленению, освещению территорий, содержанию зеленых насаждений и доро гпп. 8.1.1 , 8.2.2 , 1.5 Методических рекомендаций .

Санитарные правила и нормы

В зависимости от сферы деятельности вы можете поискать «свою» норму, обязывающую вас проводить благоустройство. В частности:

• <или> асфальтировать территорию, высаживать газонную траву при организации автосервисов и автозаправо кСанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ; пп. 2.12.25, 2.12.26 Методических рекомендаций ;
• <или> обустраивать прилегающую территорию и оборудовать со стороны проезжей части автодорог площадку возле организаций торговли и общепита для временной парковки транспорта, которую нельзя размещать во дворах жилых домо вПостановление ФАС ПО от 15.07.2009 № А55-17802/2008 ; п. 2.8 СП 2.3.6.1066-01 .

Требования пожарной безопасности

Согласно им для обеспечения путей эвакуации и подъезда спецтехники необходима очищенная от мусора площадка вокруг здания. Поэтому асфальтирование необходимо как соблюдение противопожарных прави лст. 80 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ ; .

«Ремонтные» правила

Если вы собственник здания и территории под ним, то обязаны нести бремя по содержанию автопарковки, дороги, пешеходных зон, асфальтовых площадок, КПП, сети наружного освещени яПостановление 10 ААС от 08.02.2011 № А41-10802/10 .

Подобные работы по благоустройству связаны с использованием вашего объекта недвижимости и относятся к планово-предупредительному ремонту, тоже необходимому по законодательств уМДС 13-14.2000 ; Постановление ФАС МО от 05.12.2012 № А40-47856/10-107-250 .

Градостроительные правила

Для их соблюдения до ввода вашего здания в эксплуатацию техническими условиями или заключением «архитектурных» органов (например, Москомархитектуры) может быть предписано, в частности:

• <или> организовать вокруг здания автостоянку для посетителей и работников, чтобы исключить стоянку машин на проезжей части прилегающей улицы, заасфальтировать подъезды, стоянки, площадки с устройством бортового камня, провести освещение территории в вечернее и ночное врем яПостановление ФАС МО от 25.05.2011 № А41-10802/10 ;
• <или> провести компенсационное благоустройство - озеленени еПостановление ФАС МО от 26.01.2009 № КА-А40/13294-08 .

Без выполнения подобных предписаний собственнику здания могут отказать в приемке объекта и в разрешении на его ввод в эксплуатацию. А без этого вы не сможете зарегистрировать право собственности и использовать свое здание в хозяйственной деятельности, а значит, и не получите прибыль.

Какие документы для обоснования расходов можно оформить самим

Если среди нормативных актов вы не нашли ничего подходящего для обоснования ваших затрат на благоустройство, сделайте у себя в компании один или сразу несколько вот таких документов.

Приказ руководителя фирмы

Цель издания такого документа - обосновать связь трат на благоустройство с коммерческой деятельностью вашей компании. Ведь чем привлекательнее и безопаснее территория, тем проще сдать ее в аренду за более высокую арендную плату, тем больше клиентов приедет за покупками в расположенный на ней торговый центр или тем выше будет рейтинг компании в глазах потенциальных контрагентов.

Сформулировать в приказе обоснование трат на благоустройство можно так:

• <или> «по производственной необходимости», в частности, для устройства парковок, автостоянок, расширения автодороги. Например, когда необходимы:

• грузоперевозчику - стоянка для грузового автотранспорта;
• владельцу торгового центра - парковка для гостей;
• производственной или складской компании - более широкая отремонтированная дорога для проезда длинномерного транспорт аПостановление ФАС УО от 01.06.2010 № Ф09-3938/10-С3 ;
• любой фирме независимо от сферы деятельности - парковка для служебных автомобиле йПостановление ФАС УО от 25.11.2010 № Ф09-8966/10-С3 или оборудованная дорога как единственный подъездной пут ьПостановление ФАС МО от 12.10.2010 № КА-А40/12233-10 ;

• <или> «с целью повышения привлекательности территории». Так можно попытаться отстоять траты, в частности:

• на безопасность (установка КПП, проведение сетей наружного наблюдения);
• на эстетическое благоустройство (посадка деревьев и кустарников, разбивка газонов, установка малых скульптурных форм);
• на удобство (асфальтирование дорог, площадок, обустройство пешеходных дорожек, игровых площадок, установка скамеек).

Положение об охране труда

В этом документе можно прописать, что благоустройство территории обусловлено требованиями трудового законодательства как мероприятия по охране тру даст. 22 ТК РФ . В частности, в целях обеспечения безопасности работников и сохранности их имущества могут быть необходимы:

• <или> оборудование стоянки у офиса для автомобилей сотрудников;
• <или> восстановление территории возле административно-офисного здания (например, обустройство тротуаров, переходо вп. 27 Типового перечня, утв. Приказом Минздравсоцразвития от 01.03.2012 № 181н ; Постановление 9 ААС от 11.03.2013 № А40-32264/12-90-153 );
• <или> высадка деревьев и кустарников вокруг здания офиса или производственных помещений для создания тени на территории и регуляции температуры в помещения хп. 6.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 .

Специальные положения в договоре аренды

В договоре аренды может быть закреплена договоренность о благоустройстве территории с целью наиболее эффективного извлечения прибыли как для арендодателя, так и для арендатор а. В частности, арендодатель может сам не тратиться на благоустройство, а предусмотреть его необходимость:

• <или> как условие длительной аренды. То есть, к примеру, берешь в аренду здание на длительный срок - обязан обустроить и улучшить территорию вокруг него.

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.3. Произвести работы по благоустройству земельного участка в соответствии со сметой, в которой перечислены объем и виды работ (Приложение № ___), и графиком их выполнения (Приложение № ___).

4.1. Срок аренды устанавливается с «05» марта 2014 г. по «04» марта 2029 г. при условии проведения арендатором благоустройства территории согласно смете и графику работ, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

4.1.1. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора.

• <или> как обязательство арендатора нести расходы по улучшению, восстановлению или развитию арендованных территорий по мере необходимости. То есть берешь в аренду здание, а объем благоустройства - на твое усмотрение и тогда, когда это необходимо (в частности, с целью восстановления атмосферы окружающей сред ыПостановление ФАС СЗО от 27.04.2009 № А56-23561/2008 ).

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.3. Производить работы по благоустройству арендованного земельного участка вокруг арендованного здания в объемах, необходимых для поддержания этой территории в состоянии не хуже, чем то, в котором она была передана арендатору.

Если первоначально в вашем договоре аренды нет условия о благоустройстве прилегающих территорий, можете оформить с арендодателем дополнительное соглашение, содержащее такую обязанность арендатор аПостановление ФАС МО от 26.08.2011 № КА-А40/9285-11 .

Документально подтверждаем расходы

Ваши обоснованные расходы должны быть еще и документально подтверждены. К примеру, для доказательства трат на асфальтирование дорожек у вас должны быть:

• акт о приемке выполненных работ;
• надлежаще оформленный счет-фактура, выставленный подрядчиком;
• акты о приеме-передаче объектов благоустройства на каждый принимаемый инвентарный объект.

Квалифицируем расходы в налоговом учете

Если при вашем благоустройстве создается имущество со сроком полезного использования менее 12 месяцев или первоначальной стоимостью 40 000 руб. и менее, то затраты на благоустройство необходимо учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацие йподп. 7 , 49 п. 1 ст. 264 НК РФ ; Письмо Минфина от 09.11.2011 № 03-03-06/1/736 .

Если в результате «благоустройственных» работ создается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев или первоначальной стоимостью более 40 000 руб., то оно должно рассматриваться в качестве амортизируемого (например, производственные площадки с покрытиями относятся к 5-й амортизационной групп е)ст. 256 НК РФ ; Письмо Минфина от 14.12.2011 № 03-03-06/1/823 ; Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1 . Тогда созданные объекты могут признаваться основными средствами и их стоимость списывается на расходы через амортизацию. Заводите на них инвентарные карточки учета объекта основных средств. Кстати, в качестве инвентарного объекта можете записывать:

• <или> отдельный объект внешнего благоустройства (например, каждую асфальтированную дорожку);
• <или> комплекс объектов, находящихся на вашей территории (например, все пешеходные дорожки или многолетние насаждения вокруг вашего бизнес-центра).

Когда вы облагородили не собственные, а арендованные земельные участки, то объекты благоустройства считаются неотделимыми улучшениями в арендованные основные средства. Поэтому амортизировать такие объекты можно тольк оп. 1 ст. 256 НК РФ :

• в течение срока действия договора аренды;
• при условии, что расходы на благоустройство одобрены арендодателем. Если вы облагородили земли без согласия арендодателя, то можете попробовать учесть свои затраты в прочих расходах, связанных с производством и реализацией. Но спор с налоговиками обеспече нПостановление ФАС УО от 16.07.2012 № Ф09-5675/12 ;
• если арендодатель не компенсирует такие расходы.

В случае облагораживания участков, которые не принадлежат вам ни на праве аренды, ни на праве собственности, «благоустройственные» траты тоже можно попробовать учесть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Но имейте в виду, что обосновать их еще сложнее и даже суды могут быть против учета в расходах трат на облагораживание чужих территори йПостановление 2 ААС от 12.08.2011 № А17-272/2009 .

Возможно, вы не облагораживаете территорию под готовым строением, а самостоятельно строите объект и обустраиваете пространство вокруг него. В таком случае затраты на благоустройство можно включить в стоимость возведенного вами здания, сооружения.

Отражаем в бухучете объекты благоустройства

Если вы признали объект благоустройства основным средством, то:

• примите его к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Она определяется как сумма затрат на его создание и доведение до состояния, пригодного к использованию, без учета НДСпп. 7, 8 ПБУ 6/01 ;
• перенесите расходы на его создание через амортизацию в состав расходов по обычным видам деятельности.

Сделайте такие проводки.

Содержание операции	Дт	Кт
Отражена стоимость работ по созданию объектов внешнего благоустройства
Отражен НДС, предъявленный подрядчиком		60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком	68 «Расчеты по НДС»	19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
Учтены в составе ОС объекты внешнего благоустройства	01 «Основные средства»	08 «Вложения во внеоборотные активы»
Начислена амортизация по объектам внешнего благоустройства	20 «Основное производство»/26 «Общехозяйственные расходы»/44 «Расходы на продажу»	02 «Амортизация основных средств»

Расходы на создание объектов внешнего благоустройства, не являющихся ОС, и расходы по поддержанию любых объектов внешнего благоустройства в рабочем состоянии отразите так.

Объектом по налогу на имущество организаций признаетс яп. 1 , подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ :

• недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС. Предположим, вы возвели у въезда на территорию пансионата стационарное строение, в котором будет располагаться пункт охраны и регистрации прибывающих гостей;
• движимое имущество, учтенное в бухучете в составе ОС по состоянию на 1 января 2013 г. Допустим, вы установили на территории торгового центра фонари. Если вы приняли такие объекты на учет как ОС после 1 января 2013 г.подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ , то вам не надо платить налог на имущество, сдавать декларацию и расчеты по нему.

Что касается неотделимых улучшений в арендованное имущество (например, озеленение, асфальтирование, установка стационарных заборов вокруг территории), то с таких ОС придется платить налог на имущество, если это вложения в недвижимост ьПисьмо Минфина от 14.03.2013 № 03-05-05-01/7760 .

УТВЕРЖДАЮ

Генеральный директор

__________

« » __________ 201__ г.

ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ В ЗДАНИИ

(Октябрьская наб., д. 44)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Управление зданием, находящимся по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб, дом 44 (далее - Объект) осуществляет (далее - Арендодатель).

В целях обеспечения безопасности Арендаторов и посетителей, сохранности имущества и иных материальных ценностей, поддержания должного порядка, на Объекте устанавливаются нижеследующие правила по организации пропускного режима, противопожарной безопасности, работы на Объекте и взаимодействия Арендаторов с Арендодателем, изложенные в настоящей инструкции.

Соблюдение правил пропускного режима, противопожарной безопасности и порядка работы на Объекте обязательно для исполнения всеми работающими на Объекте Арендаторами, а также их гостями, клиентами и посетителями, находящимися на территории Объекта.

Общий контроль над выполнением Арендаторами Правил работы на Объекте и поддержание установленного порядка осуществляет Генеральный директор (далее – Управляющий объектом).

2. ПРОПУСКНОЙ РЕЖИМ

Пропуск (проход) работников и посетителей на территорию объекта, въезд транспортных средств, вынос материальных ценностей через КПП-1 и КПП-2 осуществляется в соответствии с «Положением о пропускном и внутриобъектовом режиме на объекте, утвержденному приказом генерального директора № 82 от 01.01.2001 г. (положение и приказ размещены по адресу http://www. /additional)

3. РЕЖИМ РАБОТЫ И СОДЕРЖАНИЕ СЛУЖЕБНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Контроль за соблюдением в арендованных помещениях установленного режима, порядка и мер пожарной безопасности возлагается на руководителя фирмы-арендатора.

Ключи от арендованных помещений выдаются сотрудникам фирм-арендаторов под роспись в соответствии со списком за подписью руководителя соответствующей фирмы-арендатора. Дубликаты ключей от арендованных помещений объекта хранятся в металлическом сейфе , в опечатанном печатями фирмы-арендатора и штампом бюро пропусков конверте. Металлический сейф опечатывается печатью, ключи от сейфа хранятся в опечатанном, металлическом тубусе и передаются сотрудникам охраны, согласно графика дежурства.

Примечание: Дубликаты ключей, от помещений фирмы-арендатора, используются для их вскрытия сотрудникам охраны, только при наступлении чрезвычайных ситуаций, происшествий и при невозможности быстрого прибытия работников фирмы-арендатора на объект, а именно пожара, протечки и т. п.

Арендатор имеет право проверить сохранность сданного им дубликата ключа.

По окончании рабочего дня окна внутри арендованных помещений закрываются. Ключи от дверных замков сдаются сотруднику охраны объекта под роспись в книге приема и сдачи служебных помещений.

В арендованных помещениях, пользование электронагревательными приборами (электрочайниками, кипятильниками) разрешается только в присутствии сотрудников фирм-арендаторов и в специально отведенных, оборудованных местах. Использование электрообогревательных приборов допускается только при условии понижения температуры в арендуемых помещениях менее 18˚ С.

В каждом помещении должны находиться средства пожаротушения, средства индивидуальной защиты.

Запрещается использование неисправных электроприборов, электронагревательных приборов с открытой нагревательной спиралью.

Сотрудник фирмы-арендатора, ответственный за пожарную безопасность по окончании рабочего дня, обязан проверить выключение всех электронагревательных приборов и освещения

В соответствии с распоряжением губернатора г. Санкт - Петербурга на Предприятии производится ограничение потребления электроэнергии в зимний период.

Согласно нормативным документам разрешено использование электронагревательных приборов из расчета 1 кВт потребляемой мощности на 10м2 (СНиП 2.04.05-91)

В каждом арендованном помещении назначается ответственный за пожарную безопасность, должны быть настенные таблички с указанием фамилии ответственного лица и номер телефона пожарной охраны (МЧС) на случай вызова пожарных подразделений.

Все работники фирмы-арендатора должны знать порядок действий при пожаре, аварии или химическом заражении, номера телефонов для вызова МЧС, сотрудников ГО и ЧС или информирования руководства объекта.

Все работники фирмы-арендатора, находящиеся на объекте, при обнаружении возгорания, химического заражения, затопления, разрушения, подозрительных предметов, лиц или других нарушений обязаны немедленно сообщить о случившемся старшему контролеру по телефону, принять меры по тушению возгорания и оказанию первой помощи пострадавшим.

На территории Предприятия запрещается:

Проводить без разрешения руководителя объекта фото-, кино - и видеосъемки;

Курить в необорудованных местах;

Загромождать территорию, основные и запасные выходы, лестничные площадки, подвальные и чердачные помещения строительными и другими материалами, предметами, которые затрудняют эвакуацию людей, материальных ценностей и препятствуют ликвидации очагов пожара;

Употреблять спиртные напитки.

4. ПРОТИВОПОЖАРНЫЙ РЕЖИМ

Персональная ответственность за противопожарное состояние офисов Объекта возлагается на руководителей фирм арендуемых помещений и назначенных ответственных из числа работающих в данном помещении сотрудников.

Противопожарный режим на Объект обеспечивается:

Знанием и соблюдением Арендаторами требований действующих норм и правил пожарной безопасности, мер предосторожности при проведении пожароопасных работ, а также при работе с легковоспламеняющимися и горючими жидкостями и другими веществами и материалами, опасными в пожарном отношении, газовыми приборами и предметами бытовой химии;

Определением порядка осмотра помещений и обесточивания электрооборудования по окончании рабочего дня и на случай пожара;

Постоянным содержанием свободными от любых предметов, препятствующих движению людей, путей эвакуации (лестничных клеток, эвакуационных выходов, проходов, коридоров, тамбуров, лифтовых холлов и т. п.);

Наличием планов эвакуации (текстовой и графической частей) и инструкций, определяющих обязанности по организации эвакуации людей и другим действиям на случай возникновения пожара, согласованных с Управляющим объектом.

Требования Управляющего объектом по обеспечению противопожарного режима обязательны для исполнения всеми Арендаторами, независимо от занимаемой должности, а также посетителями, находящимися на территории объекта.

При выявлении нарушения требований противопожарного режима, создающего угрозу возникновения пожара и безопасности людей на Объекте, Управляющий объектом имеет право приостанавливать полностью или частично работу фирмы-Арендатора (агрегата, эксплуатацию помещения, проведение отдельных видов работ и т. д.), при обнаружении иных нарушений - требовать их устранения немедленно или в кратчайшие сроки.

Использование пожарного инвентаря и оборудования не по назначению категорически запрещается.

Курение в помещениях Объекта запрещается.

Места для курения оборудуются табличками «Место для курения» и противопожарными средствами.

Работы с применением открытого огня, сварочные работы на объекте разрешается производить только по письменному согласованию с Управляющим объектом. После проведения работ, в течение 2-х часов должен быть организован пожарный контроль сотрудниками, организующими их проведение.

Складирование горючих материалов, а также легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, на Объекте допускается по письменному разрешению Управляющего объектом. Места складирования горючих материалов обеспечиваются первичными средствами пожаротушения. Ответственность за их хранение возлагается на должностных лиц, отвечающих за эту работу.

Эксплуатация в помещениях Объекта нештатных или неисправных электронагревательных приборов не разрешается.

Каждый Арендатор Объекта несет персональную ответственность за обеспечение пожарной безопасности своего рабочего места и обязан:

Уходя из помещения, выключать свет и электроприборы;

Уметь пользоваться первичными средствами пожаротушения и знать места их расположения;

Курить в отведенных местах, не бросать окурки и спички в корзины для бумаг; - при обнаружении неисправностей электрооборудования, вентиляции , водоснабжения и отопления сообщать Управляющему объектом о характере неисправности;

В случае пожара немедленно сообщить по городскому телефону " 01 " и Управляющему объектом по телефону , указав место пожара (этаж, номер помещения), что горит, свою фамилию, есть ли угроза для жизни людей, и приступить к тушению пожара имеющимися средствами пожаротушения;

Выполнять меры предосторожности при пользовании газовыми приборами, предметами бытовой химии, проведении работ с легковоспламеняющимися и горючими жидкостями и другими опасными в пожарном отношении веществами, материалами и оборудованием. Арендатору Объекта запрещается:

Пользоваться самодельными электроприборами, неисправной электропроводкой , заклеивать электропроводку;

Самовольно устанавливать электрооборудование;

Обертывать электролампы (электроприборы) бумагой, материей и вешать одежду на электропроводку;

Пользоваться электроутюгами, электроплитками, электрочайниками и другими нагревательными приборами без подставок из негорючих материалов; сушить на приборах отопления сгораемые предметы;

Курить в не отведенном для этой цели месте;

Оставлять без присмотра включенные электронагревательные приборы в течение рабочего дня и после его окончания.

5. ПРАВИЛА ВЪЕЗДА (ВЫЕЗДА) АРЕНДАТОРА

Арендодатель обязан передать Арендатору арендуемое помещение в течение 3 (трех) дней после подписания Договора по Акту приема-передачи.

В день подписания Акта Управляющий объектом передает руководителю фирмы-арендатора комплект ключей от арендуемых помещений. О количестве переданных ключей от арендуемых помещений составляется соответствующий акт.

Выезд Арендатора из арендуемых помещений:

Ремонтно-строительные работы в офисном помещении проводятся за счет Арендатора силами подрядных организаций рекомендуемых Арендодателем. Работы иными строительными компаниями возможны только по взаимному письменному согласованию.
Примечание:
- затраты на установку в арендуемых офисных помещениях системы кондиционирования" оплачиваются Арендатором, сумма зачета обсуждается.

Для установки системы кондиционирования Арендатор подает письмо Управляющему объектом, в котором указывается схема размещение кондиционеров, марка и мощность. Оплата электроэнергии за эксплуатацию кондиционеров производится Арендатором.

В случае привлечения ремонтно-строительной компании (далее Подрядчик) Арендодателя, Арендатор обязан представить в срок не позднее 3-х рабочих дней с момента подписания Договора аренды техническое задание на отделку помещений (приложение №1), которое будет передано Арендодателем Подрядчику, и в течение 3-х рабочих дней с момента получения технического задания Арендодатель представляет Арендатору смету на ремонтные работы .

В случае привлечения Арендатором своей подрядной компании, Арендодатель не позднее 3-х дней с момента подписания Договора аренды обязуется предоставить Арендатору технические условия (ограничения, обременения, проходной режим, график работы здания, точки подключения, условия хранения материалов, условия размещение рабочих и т. д.), а Арендатор не позднее 4-х дней с момента подписания Договора аренды предоставляет Арендодателю копию технического задания, предварительный проект (электроразводка, организация сан. узлов, перегородки и пр.). В течение 2-х дней после предоставления указанных документов Арендодатель рассматривает предварительный проект и дает письменный ответ
Арендатору.

После согласования предварительного проекта Подрядчик приступает к ремонтным работам.

Договор на проведение ремонтно-строительных работ подписывается между компанией Арендатора и Подрядчиком (Арендодателю предоставляется копия).

Для допуска на объект Подрядчика, Подрядчику необходимо предоставить:

Список сотрудников с указанием: ФИО, паспортных данных;

План производства работ.

По всем дополнительным вопросам нужно обращаться к Управляющему Объектом.

С момента подписания Акта приема-передачи Арендатор несет ответственность за соблюдения требований и заключений Управления Государственной Противопожарной Службы (УГПС) (в том числе за курение в не отведенных местах) и Центра Государственного Санитарно-Эпидемиологического Надзора (ЦГСН) по содержанию арендованного им офиса и мест общего пользования сотрудниками и посетителями.

Все неотделимые улучшения, сделанные Арендатором на Объекте, являются собственностью Арендодателя.

7. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И ПОРЯДОК

ПОДПИСАНИЯ ДОКУМЕНТОВ

Особое внимание: Исполнение Арендатором пункта 3.3. Договора является существенным условием. В случае нарушения Арендатором обязательств по внесению гарантийного взноса на срок более, чем два банковских дня против установленного в Договоре, Договор считается не заключенным.

Порядок внесения арендных платежей осуществляется согласно условиям Договора аренды (Статья 3).

В случаях, если по каким-либо причинам Арендатор не может оплатить арендный платеж в срок (до 5 числа), он в обязательном порядке не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца должен предоставить Управляющему объектом гарантийное письмо с указанием срока оплаты.

Порядок подписания документов

Документы, предоставляемые Управляющим объектом Арендатору на согласование и подпись (Договор аренды, Дополнительные соглашения, Акты приема-передачи, Акты сдачи, протоколы и т. п.) должны быть возвращены в Управляющую компанию в трехдневный срок.

В случае возникновения разногласий Арендатор обязан в трехдневный срок в письменной форме направить уведомление о возражении Управляющему объектом.

Акты выполненных работ и счета-фактуры предоставляются до 5-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Возражения по предоставленным документам принимаются только в течение 3-х дней с момента получения их Арендатором.

8. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

В АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ

В случае необходимости проведения текущего ремонта в арендуемых помещениях (например: ремонт неисправной мебели, мелкий ремонт изоляции и замена лампочек, устранение мелких неисправностей электропроводки, замена (исправление) штепсельных розеток и выключателей, подкраска стен, перестилка ковролина и т. д.), Арендатор обязан подать заявку установленного образца, подписанную руководителем фирмы-Арендатора, Управляющему объектом.

В течение 30 минут заявка Управляющим объектом передается в службу сервиса, где рассчитывается (учитывается стоимость материалов, транспортные расходы и т. д.) и устанавливаются сроки проведения работ.

Через Управляющего объектом рассчитанная заявка передается Арендатору. В случае если Арендатор согласен со стоимостью работ, служба сервиса (техническая служба) приступает к выполнению заявки.

Выполненные работы принимает лицо, подписавшее заявку, о чем составляется Акт выполненных работ. В случае если лицо, получившее акт выполненных работ, не устроит качество работ или эти работы не будут выполнены в срок, ему следует заявить об этом Управляющему Объектом, обязательно в письменном виде. Управляющий объектом выясняет причины и принимает меры к их устранению, после чего составляет письменный ответ в течение двух дней.

В случае, если для выполнения каких-либо работ требуется привлечение специализированных организаций, по желанию Арендатора Управляющим может быть организован тендер на выбор фирм для выполнения данных работ за дополнительную плату.

При отказе Арендатора от услуг Арендодателя, Арендатор вправе самостоятельно найти организацию, занимающуюся данными видами работ. В этом случае проведение работ необходимо заблаговременно и письменно согласовать с Управляющим объектом.

В случае необходимости срочного вызова в офис (для уборки, при отсутствии напряжения, протечке систем отопления и т. п.) обслуживающего персонала (уборщицы, сантехника, электрика, дежурного рабочего), Арендатор обязан сделать это через Управляющего объектом тел. .

В случае экстренных ситуаций, произошедших по вине Арендатора (отсутствие освещения и т. п.), работы в офисах Арендатора выполняются немедленно, а заявка с руководителем фирмы-Арендатора согласовывается после выполнения работ.

Оплата работ по заявкам оплачивается Арендатором в течение 2 (Двух) банковских дней на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

9. ОКАЗАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ

Одновременно с подписанием Договора аренды нежилого помещения Арендатор обязан подписать Дополнительное соглашение на оказание дополнительных услуг, данное Соглашение подписывается либо с Арендодателем, либо с согласованной с Арендодателем компанией Перечень Дополнительных услуг оказываемых Арендодателем:

1. Оформление постоянного электронного / многоразового электронного пропуска для прохода на территорию Арендодателя сотрудника Арендатора.

2. Оформление разового пропуска для прохода на территорию Арендодателя клиента Арендатора

3. Обслуживание многоразового электронного пропуска клиента Арендатора. Клиенту на проходной выдается многоразовый электронный пропуск и не заполненный бланк разового пропуска. Арендатор заполняет на посетителя все графы разового пропуска и передает пропуск ему. Клиент при выходе сдает многоразовый электронный пропуск и заполненный разовый пропуск. Арендодатель не несет ответственности за потерю многоразового электронного пропуска клиентом.

4. Обслуживание разового пропуска на въезд одного легкового автомобиля клиента Арендатора - время нахождения на территории Арендатора:

5. Обслуживание постоянного электронного пропуска на въезд одного легкового автомобиля Арендатора с 09:00 ч. до 20.00 ч. Услуга предоставляется на усмотрение Арендодателя, при наличии свободной территории

6. Обслуживание пропуска на въезд с 20:00 ч. до 09:00 ч . одного легкового автомобиля Арендатора. Услуга предоставляется на усмотрение Арендодателя, при наличии свободной территории

7. Оформление разового пропуска на въезд одного грузового автомобиля Арендатора или его клиента

8. Обслуживание многоразового пропуска на въезд одного грузового автомобиля Арендатора или его клиента. Арендатор ежемесячно или по мере необходимости предоставляет данные (Ф. И.О. водителя, марка и государственный номер автомобиля) в письменном виде на свой автомобиль или автомобиль клиента, автотранспорт пропускается на территорию Арендодателя по мере его прибытия

9. Обслуживание пропуска на въезд с 20:00 ч. до 09:00 ч . одного грузового автомобиля Арендатора или его посетителя. Услуга предоставляется на усмотрение Арендодателя, при наличии свободной территории

10. Предоставление справки по учетным данным системы контроля доступа (данные о рабочем времени сотрудников его организации, информация предоставляется в бумажном виде) - за разовую справку, но не более 1 месяца учетных данных СКД

11. Оказание курьерских услуг (доставка документации, посылок)

12. Уборка офисных помещений (удаление офисного мусора из урн, удаление пыли и грязи с пола, влажная уборка пола). Удаление пыли с мебели и других поверхностей, мытье мебели, перегородок, окон и дверей, чистка офисной техники от пыли, мытье радиаторов, плинтусов, системы вентиляции и т. п. в услугу не входит.

13. Уборка складских помещений (сухая уборка пола).

14. Уборка территории (сухая уборка, удаление мусора).

15. Уборка мест общего пользования

16. Погрузо-разгрузочные работы груза не промышленного назначения (негабаритный груз - более чем 1,5 м. х 1,5 м. х 1,5 м., со смещенным центром тяжести, легковес (не паллетированные строительные материалы , офисная техника и мебель, коробки)

17. Работы, связанные с обслуживанием арендуемых помещений (текущий ремонт) выполнятся силами Арендодателя после акцепта Арендатором публичной оферты путем распечатывания и/или пересылки по электронной почте сотруднику отдела эксплуатации Арендодателя по адресу: *****@***бланка–заявки с перечнем необходимых услуг (работ). Текст публичной оферты Арендодателя с расценками (Прейскурантом) на услуги, а также форма бланка-заявки размещены в интернете по адресу: http://www. /additional/.

18. Погрузо-разгрузочные работы (груз от 300 кг):

разгрузка (погрузка) паллетированного груза

разгрузка (погрузка) непаллетированного груза

Уборка производится в присутствии заказчика, либо в его отсутствии по согласованию и в удобное для него время.

Работы, не входящие в договор на оказание услуг, выполняются по заявке установленного образца. Заявки рассчитываются и выполняются в срок от 2-х часов до 5 суток, в зависимости от степени сложности работ.

Указанные услуги расцениваются из расчета за м2.

Арендатор, заключивший договор на уборку, имеет право экстренно и бесплатно вызвать уборщицу в течение дня для устранения локальных загрязнений, произошедших по неосторожности. Если трудозатраты одного человека по времени превышают 15 минут, то оформляется заявка по установленной процедуре.

10. ПРАВИЛА ПОГРУЗКИ И РАЗГРУЗКИ МАШИН НА

ТЕРРИТОРИИ

Пропускной режим на территорию ОАО "Реактив» (далее Территория) осуществляется с 08:00 до 20:00 ежедневно, кроме субботы и воскресенья.

Въезд (выезд) автомашин на Территорию в иное время разрешен только с письменного разрешения Управляющего объекта.

Организация контроля над въездом и выездом автотранспорта на Территорию осуществляется администратором контрольно-пропускного пункта, который размещается на функционально связующем месте (у въездных ворот).

Автомашины на Территорию пропускаются только на основании списка автотранспортных средств и пропуска, утвержденного Управляющим Объектом.

В случае необходимости внесения изменений в список, фирмой-Арендатором составляется новый список установленной формы, которые утверждаются Управляющим объектом.

После определения списка автотранспортных средств для пропуска на Территорию и подписания списка Управляющим объектом, данный список передается администратору контрольно-пропускного пункта и является основанием для пропуска лиц и автотранспортных средств на Территорию

После заезда на Территорию автомобили ставятся на строго отведенные места. Въезд автомашин без письменного разрешения Управляющего Объектом категорически запрещен.

Движение автотранспорта по Территории ограничено 5 км/час.

Автотранспорт для произведения погрузо-разгрузочных работ ставится только параллельно зданию, для того чтобы не перекрывать входы и выходы, а также не препятствовать погрузо-разгрузочным работам других арендаторов.

11. ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ.

За нарушение правил нахождения на объекте применяются следующие штрафные санкции:

1. Утеря (порча) пропуска – 1000 руб.

2. Передача пропуска другому лицу – 1000 руб.

3. Изготовление другого пропуска – 1500 руб.

4. Курение в неустановленном месте – 5000 руб.

6. Нахождение в здании в состоянии алкогольного или наркотического опьянения – 5000 руб.

7. Внос или вынос легковоспламеняющихся или взрывоопасных веществ – 10000 руб.

9. Самовольное подключение электрического оборудования к щитам или электрической сети – 7000 руб.

10. Приведение имущества арендодателя в негодность – Арендатор обязан в тройном размере возместить Арендодателю стоимость проведенных им (или за его счет) работ и материалов.

11. Приведение средств пожаротушения в негодность от 1500 руб.

12. Самовольная эксплуатация грузовых лифтов – 5000 руб.

13. Использование самодельных электроприборов – 1000 руб.

14. Нарушение правил погрузки и разгрузки машин на территории -1000р.